住宅ローンの総返済額が将来の家計に与える影響

住宅ローンを借りるときの借入金額ですが、希望する住まいの金額から考え始める人は多いと思います。 最初は「いくら借りると、どれくらいの返済額になるんだろう」からスタートしますよね。 今月の住宅ローンの金利、衝撃的レベルの0.5%で試算してもいいのですが、汎用的な1%でシミュレーションしてみましょう。 住宅ローンの金利タイプですが、ここでは考えません。 全体像というかボリュームについて考えるため、金利の変動もないものと考えます。

【借入金額】3,000万円 【返済期間】35年(月々返済のみ) 【金利】1% →(住宅ローン1)

この条件だと、毎月の返済金額は約8万5千円。 総返済額は、約3,560万円といったところです。

それほど古い話しではありませんが、同じ3,000万円、35年返済、全期間固定金利2.5%くらいで当初の試算をしていた頃だと、毎月の返済額は約10万7千円でした。 「月々11万円の返済額まで大丈夫なら、今の金利でいくら借りることができるんだろう」 試算してみると、約3,800万円の借入金額で同じくらいの返済額です。

【借入金額】3,800万円 【返済期間】35年(月々返済のみ) 【金利】1% →(住宅ローン2)

さて、この違い、家計のキャッシュフロー分析で将来の貯蓄残高グラフにしてみると……。

住宅ローン借入金額による貯蓄残高推移予測

 

薄いブルーのグラフ(住宅ローン1)の総返済額は、約3,560万円

濃いブルーのグラフ(住宅ローン2)の総返済額は、約4,500万円

漫然と、何もしないまま完済時を迎えると、貯蓄残高の差は約940万円。 住宅ローン総返済額がそのまま影響しているので当然といえば当然の結果です。

住宅ローンの返済額と総返済額だけを眺めていても、具体的なイメージにつながることは少ないでしょう。 超低金利だと余計にそうです、「え~! 利息の総額でこんな金額になるんだ~!」というインパクトもありませんし。(汗)

月々の返済額を11万円くらいまで許容できそうなら、(住宅ローン2)と逆の考え方もあります。 借入金額の3千万円はそのままで返済期間を短くするパターンです。 ちょっと試算してみましたが、返済期間を27年にすると月々の返済額は約10万6千円でした。 ちなみに総返済額は約3,420万円です。 (住宅ローン3)としてグラフに追加してみましょう。

住宅ローンごとの貯蓄残高推移予測

これまた当然の結果ですが、(住宅ローン2)と同じような貯蓄残高で推移したあと、返済期間が8年間短くなったことで最終的には(住宅ローン1)よりも貯蓄残高は少し多い結果となります。

ここでの話しは、あくまでも住宅ローンの借入金額を考えるときに、将来の家計像にまで具体的なイメージをもっていただきたいということなんです。 その予測に基づいて、何をするべきなのか、何ができるのか、どう準備するのかという対策を考えていくわけですから。 借入金額はもちろん、返済期間や住宅ローンの金利タイプも含めて、返済計画自体にこうした、ライフプランニングに基づく家計分析をしておくことって大事なことです。

ちなみに、ここで登場したふたつのグラフですが、住宅ローンの返済額や返済期間を少し修正しただけで、住宅ローン相談としてはほんの序の口です。 初回面談でもここまではたどり着けます。 住宅ローンについて不安がある場合、住宅ローンの試算だけなら数分でできます。 ただし、ややこしくなるだけなのでグラフは3本までです。 ご希望ならいくらでも追加しますが……。(笑)

もちろん、その先がもっと大切な時間になるのですが、住宅ローン相談では特にライフプランニングが重要です。

 

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マイナス金利になっても変わらない、住宅ローンで大切なこと

日銀がマイナス金利政策を公表したのは、2016年1月下旬のことでした。 半年経過した今月の住宅ローン金利ですが、衝撃的な水準にまで下がっています。 優遇金利がフルに適用された場合ですが、変動金利だけではなく10年固定金利選択型でも0.5%前後の条件をみかけます。 全期間固定金利(フラット含む)では、こちらも条件次第ですが1%前後の攻防です。

住宅ローン相談では、住宅ローンの仕組みとか考え方、変動金利・全期間固定金利の特徴など、最初にご相談者が気になっていることを中心にお話しをすることが多いです。 そして、新規の借入(これから住宅購入をというケース)であれば、今考えている借入金額・返済期間を参考にして、「とりあえず全期間固定金利で1.5%だと月々の返済額はこれくらいになりますね……」というように進んでいきます。 以前は、全期間固定と変動金利の金利差が大きかったので、この最初の試算に時間をかけることが多かったのですが、今月のような金利水準になってくると様子も変わります。

「全期間固定か、固定金利選択型か、変動か……、とりあえず最初は1%で試算してみましょうか」

(簡単です)(笑)

住宅ローン相談の本質も、やはり家計分析です。

一般的に、住宅ローンの返済は長期間にわたります。 家計上のリスクにもさまざまありますから、借入金額の違いによって将来の家計に及ぼす影響を家計ごとに「見える化」することは大切ですね。

貯蓄残高推移予測グラフ

↑住宅ローンの借入金額の違いが、将来の家計に及ぼす影響をシミュレーション

 

わが家の場合、将来の家計の様子から逆算してみて安全性の高い借入金額は○千万円くらいかな。 でも、その金額よりももう少し高い物件を希望しているので、今後のライフプランにはこうした工夫や準備が必要だ、というように……。

住宅購入はとても大きなライフイベントですが、住まいに関する価値観という意味でも、将来のわが家のライフプラン、この機会に一度じっくりと考えてみるチャンスです。

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